MÓDULO II

 Teoría general del contrato (2ª parte). Intermediación inmobiliaria. Corretaje. Instrumentos inmobiliarios

Seña. Régimen de los arts. 1059 y 1060, CCCN. Funcionamiento negocial. Subcontrato. Concepto, relaciones jurídicas que genera, casos negociales. Contratos conexos. Concepto, efectos jurídicos, aplicación negocial. Extinción del contrato. Rescisión, revocación, resolución por incumplimiento. Convenio de rescisión: contenido. Imprevisión, caso fortuito y frustración de la finalidad: requisitos de aplicación, efectos jurídicos.

Intermediación en negocios inmobiliarios. Contratos celebrados a través de intermediarios. Régimen jurídico de las inmobiliarias. Obligaciones del corredor. Retribución. ¿Se aplica el derecho del consumidor?

Instrumentos inmobiliarios. Enumeración y uso negocial. Autorizaciones de comercialización. Concepto, función negocial, contenido. Aspectos conflictivos: plazo, irrevocabilidad, exclusividad, facultades del intermediario. Reserva inmobiliaria. ¿Qué es una reserva? Diferencias con la seña. Reservas simples y ad referendum. Contenido usual. Reserva y escrituración. Conformidad de reserva. Concepto y efectos jurídicos. Instrumentación. Refuerzos de seña o de reserva. Concepto y uso negocial. Reserva convertida en seña.

MÓDULO III

Compraventas y permutas inmobiliarias. Dación en pago. Transferencia de fondo de comercio

Compraventa. Régimen del CCCN y leyes especiales. Venta de inmuebles en zonas de seguridad, inmuebles patrimonialmente protegidos y legislación de loteos (ley 14.005). Aplicación de las normas de la compraventa a otras figuras jurídicas. Inmueble vendido. Modalidades en la venta de inmuebles: arts. 1135 y 1136, CCCN. Ventas ad corpus y ad mensuram: concepto, consecuencias jurídicas. Venta de inmuebles embargados o hipotecados. Precio. Requisitos. Precio en moneda nacional. Prohibición de indexar de la ley 23.928. Variantes lícitas para fijar el precio. DNU nº 146/2017. Precio fijado según el valor de productos o commodities. Venta al costo. Precio en moneda extranjera. Cláusulas: “dólar”, solvencia de la compradora, moneda extranjera como “condición esencial” de la venta, asunción del riesgo cambiario, renuncia a invocar la imprevisión y otras figuras jurídicas, cláusula dólar MEP. Compras en comisión, por y para otro. ¿Cuándo se utilizan estas figuras? Naturaleza jurídica de cada una. Compras para mayores y menores de edad y para sociedades en formación. Obligaciones de las partes. Mensura del inmueble, estudio de títulos y gastos derivados de la venta.

Permuta. Conceptos generales. Permuta mixta o con saldo de precio y compraventa: diferencias. Art. 1126, CCCN. Títulos provenientes de una permuta. Garantía de evicción. ¿Es válido pactar la renuncia a la acción de reivindicación en las escrituras de permuta? “Permuta” de inmueble por unidades a construir: análisis de la figura.

Dación en pago. Concepto, requisitos, efectos jurídicos y normas aplicables. Escrituras públicas de dación en pago: requisitos para evitar su impugnación.

Transferencia de fondo de comercio. Breve análisis de la ley 11.687.

MÓDULO IV

Locaciones inmobiliarias. Centros comerciales. Arrendamientos rurales. Comodato

Locaciones. Nociones generales. El Estado como locador o locatario: reglas aplicables. Inmueble. Requisitos legales. Estado de conservación y ocupación. Destino. Precio en moneda nacional y extranjera. Plazo. Vencimiento del plazo, prórrogas y renovaciones. Obligaciones de las partes. Principales deberes del locador y del locatario. Gastos, servicios públicos, expensas. Reparaciones, reformas. Cesión y sublocación. Conceptos, diferencias, efectos jurídicos. Extinción de la locación. Causales. Rescisión anticipada del locatario. Resolución. Restitución del inmueble. Aspectos relevantes. Intervención notarial en la restitución: testigos, peritos, fotos y filmaciones sobre el estado del inmueble. Convenios de desocupación. Garantías. Clases: simple, solidaria, como principal pagador. Efectos entre acreedor, fiador y deudor. Cofiadores. Fianzas otorgadas por bancos y sociedades. Seguros de caución.

Contratos en centros comerciales. Naturaleza jurídica de la vinculación entre el propietario del inmueble y el ocupante del espacio. Locaciones, concesiones, otras figuras jurídicas. Contratos por adhesión, conexidad contractual.

Arrendamientos rurales. Normas aplicables. Arrendamientos y aparcerías: conceptos y diferencias. Contratos incluidos y excluidos de la ley 13.246. Orden público involucrado. Cláusulas nulas. Formas válidas de estipular el precio. “Contratos canadienses”. Plazos mínimos y máximos. Obligaciones de las partes. Subarriendo. Restitución del inmueble. Competencia judicial.

Comodato. Perfil de la figura. Aplicación a muebles e inmuebles. Forma del contrato. Comodatos con plazo y sin plazo. Obligaciones del comodatario. Responsabilidad. Fianzas y multas. Extinción del contrato y restitución de la cosa.

MÓDULO V

Leasing. Donaciones. Poderes

Leasing. Legislación aplicable. Estructura financiera del contrato. Objeto. Canon y precio del ejercicio de la opción de compra. Plazos, prórrogas. Forma del contrato y régimen registral. Embargos o inhibiciones durante la vigencia del registro. Obligaciones del dador y del tomador. Responsabilidad objetiva del tomador por daños a terceros. Incumplimientos. Fianzas. Ejercicio de la opción de compra.

Donaciones. Formación del contrato. Oferta de donación con aceptación diferida. Art. 1545, CCCN. Capacidad. ¿Es válida la oferta irrevocable de donación? Forma. Donaciones por escritura pública y por instrumento privado. Pluralidad de donantes y de donatarios. Donatarios solidarios, simplemente mancomunados. Clases de donaciones. Donaciones gratuitas y onerosas. Donaciones mutuas, remuneratorias y con cargo. Donaciones condicionales y por causa de muerte. Donaciones con cargo. ¿Qué puede pactarse como cargo? Plazo del cargo. Acciones. Reversión de la donación. Concepto y variantes de la cláusula. Revocación de las donaciones. Causales legales y contractuales. Efectos entre partes y frente a terceros. Donaciones inoficiosas. Concepto y régimen del CCCN. Saneamiento de títulos provenientes de donación.

Poderes. Mandato, poder y representación. Conceptos, diferencias, disposiciones aplicables. Forma. ¿Qué poderes deben ser otorgados por escritura pública? Clases de poderes. Generales, especiales y específicos, de administración y disposición, judiciales, administrativos. Poderes generales otorgados por sociedades. Poderes post mortem: análisis de los arts. 380, inc. b), y 1330, CCCN. Pluralidad de poderdantes y/o de apoderados. Aceptación, revocación, ejecución del poder y retribución. Plazo del poder. Plazo determinado e indeterminado. Revocación del poder. Modalidades y forma de la revocación. Poder especial irrevocable. Análisis de los arts. 380, inc. c), y 1330, CCCN. Efectos del vencimiento del plazo. Cesión y sustitución del poder. Concepto y diferencias.

MÓDULO VI

Obra y servicios. Préstamos. Fideicomisos: inmobiliario, de administración familiar, de garantía y societario

Contratos de obra y servicios. Nociones generales. Criterios de distinción. Sistemas de ajuste alzado absoluto, ajuste alzado relativo, por coste y costas, por pieza o unidad de medida, contratos separados. Cooperación de terceros. Obligaciones de las partes. Enajenación de inmuebles en construcción: naturaleza jurídica y normas aplicables. Art. 1125, CCC. Proyectista, constructor y director de obra: funciones y responsabilidades. Estudios de suelos, verificación de materiales de obra. Actas de entrega del inmueble construido. Ruina total o parcial. Extinción del contrato.

Préstamos. Bancarios y no bancarios. Hipotecarios, prendarios, personales y otros destinos del préstamo. Normas del CCCN, contratos por adhesión y de consumo.  Normas del BCRA sobre protección de usuarios de servicios financieros. Préstamos denominados en UVAs y UVIs. Régimen legal de UVAs y UVIs: semejanzas y diferencias. Extensión del plazo del préstamo. Cancelación anticipada. DNU nº 146/2017.

Fideicomisos. Sujetos intervinientes. Clases de fideicomisos. Modalidades previstas en la ley y variantes utilizadas en la práctica. Fiduciante. Requisitos. Categorías de fiduciantes en el fideicomiso inmobiliario. Asamblea de fiduciantes. Salida del negocio e ingreso de nuevos fiduciantes. Fiduciario. Requisitos. Cofiduciarios. Beneficiario. Caracterización. Pluralidad de beneficiarios. Derecho de acrecer. Cesión. Fideicomisario. Caracterización, diferencias con el beneficiario. Derecho de acrecer. Protección de sus derechos durante el fideicomiso. Cesión. Terceros adquirentes por boleto de compraventa. Situación jurídica respecto del fideicomiso. Derechos y obligaciones. Forma y registración del contrato. Art. 1669, CCCN. Registros de fideicomisos. Bienes fideicomitidos. Qué bienes pueden ser objeto del contrato. Patrimonio de afectación. Administración fiduciaria. Obligaciones del fiduciario. Disposición y gravamen de los bienes. Responsabilidad. Cese del fiduciario. Causales previstas en el art. 1678, CCCN. Remoción por incumplimiento y actuación del fiduciario sustituto. Fiduciario judicial provisorio. Extinción del fideicomiso. Causales. Fideicomiso inmobiliario: responsabilidad del fiduciario por vicios de construcción. Fideicomisos de administración familiar, de garantía y societario. Perfil, particularidades y finalidades negociales de cada uno.

MÓDULO VII

Cesión. Contratos asociativos. Contratos de comercialización

Cesión de derechos. Normas aplicables. Diferencias con la cesión de derechos, de créditos, de deudas, de la posición contractual, con el factoring y con el descuento bancario. Clases. Cesión-venta, cesión-permuta, cesión-donación. Cesión en garantía. Cesión pro soluto y cesión pro solvendo. Forma. Cesiones por instrumento privado y por escritura pública. Art. 1618, CCCN. Notificación al deudor cedido. Quién notifica, cuándo, adónde y qué se notifica. Efectos. Garantía de evicción del cedente.

Contratos asociativos. Vinculación entre sociedades y empresas con fines colaborativos. Antecedentes de la regulación del CCCN. Contrato asociativo: caracterización y diferencias con las personas jurídicas y sociedades. Aplicaciones negociales. Contratos asociativos atípicos. Forma y contenido del contrato. Negocio en participación. Concepto, función negocial. Gestor y partícipe: funciones y responsabilidades. Agrupaciones de colaboración, uniones transitorias y consorcios de cooperación. Caracterización de cada figura. Partes. Forma, contenido mínimo del acuerdo. Inscripción. Objeto, plazo. Fondo común operativo y titularidad de los bienes. Funcionamiento, administración y gestión. Contabilidad. Representación y reglas para adoptar decisiones. Responsabilidad entre partes y frente a terceros. Actuación procesal. Nuevos miembros, separación, exclusión. Extinción.

Contratos de comercialización. Figuras contractuales para colocar y distribuir productos y servicios en el mercado. Suministro, agencia, distribución, concesión y franquicia. Aspectos distintivos de cada figura y diferencias entre sí. Objeto y plazo. Obligaciones de las partes. Exclusividad. Responsabilidad frente a terceros. Extinción.

MÓDULO VIII

Responsabilidad civil. Responsabilidad notarial

Responsabilidad civil. Método del CCC en materia de responsabilidad civil. Función preventiva: concepto, ámbito de actuación, supuestos aplicables. Función resarcitoria: concepto y principios generales. Antijuridicidad: concepto y causas de justificación. Factores de atribución objetivos y subjetivos. Relación causal. Hecho del damnificado, caso fortuito, hecho de un tercero e imposibilidad de cumplimiento. Cláusulas de dispensa de la responsabilidad: hipótesis de validez e invalidez. Daño: requisitos del daño resarcible. Contenido de la indemnización. Responsabilidad directa y reglas en caso de pluralidad de responsables.

Responsabilidad notarial. Obligaciones emergentes de la función notarial. Obligaciones acordadas con el requirente o con los otorgantes del negocio. Responsabilidad de los profesionales liberales: art. 1768, CCC. Arts. 774 y 1252, CCC, y su aplicación a la actividad notarial. Responsabilidad derivada de escrituras públicas, actas notariales y estudio de títulos. Pactos o acuerdos de eximición de responsabilidad del notario: validez o invalidez. Análisis de casos de responsabilidad disciplinaria, civil y penal.